Contrato é uma espécie de negócio jurídico decorrente da manifestação de vontade das partes.
Assim, no contrato de locação, a vontade das partes é expressa da seguinte forma:
Art. 565, CC: Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
O objeto do contrato de locação é uma coisa infungível, ou seja, é única e não poderá ser substituída por outra de igual validade, mesmo que da mesma espécie, qualidade e quantidade. Assim, ao fim do contrato, deverá ser restituído ao locador o mesmo objeto.
Se o objeto fosse fungível, a restituição poderia ser realizada por meio da substituição do objeto por outro de mesma espécie, qualidade e quantidade. É o caso do contrato de mútuo, por exemplo.
A remuneração também é importante para qualificar um contrato de locação, pois, na hipótese de uma relação não onerosa (gratuita) com os moldes similares aos da locação, o contrato seria classificado como de comodato (no caso de bens imóveis).
Diferenciam-se, principalmente, em razão da finalidade do contrato de locação:
Todo o contrato de locação é:
Sinalagmático – Bilateral, ou seja, envolve uma prestação e uma contraprestação.
Neste caso, a prestação realizada pelo locador é disponibilizar a posse do objeto locado e, em contraprestação, o locatário paga a remuneração.
Consensual – Decorre de manifestação de vontade das partes.
OBS.: Para constituir o contrato, a manifestação de vontade é suficiente. A entrega do bem já constitui parte da execução do contrato.
Oneroso – Há remuneração do locador pelo locatário.
Impessoal – Tanto o Código Civil quanto a Lei do Inquilinato permitem a transmissão do contrato aos herdeiros.
Art. 577, CC: Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.
Como já vimos, o contrato de locação é sinalagmático. Assim, há uma prestação ligada a uma contraprestação, e é desta relação que decorrem os direitos e obrigações do locador e do locatário.
Art. 570, CC: Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.
Art. 567, CC: Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
OBS.: A princípio, apenas o locatário poderia rescindir o contrato unilateralmente antes do prazo estipulado.
Art. 571, CC: Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
Art. 4º, LI: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Art. 54-A, § 2o: Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
Direito de retenção: O locatário poderá reter o bem caso não seja indenizado.
Art. 571, parágrafo único, CC: O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.
Art. 578, CC: Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
Art. 568, CC: O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.
Art. 22, LI: O locador é obrigado a: I – Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II – Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; [...]”.
Outros deveres do locador previstos no art. 22 da Lei do Inquilinato:
OBS.: É necessário ponderar as deteriorações normais ocorridas pelo decurso do tempo, as quais o locatário não será obrigado a reparar. Só geram o dever de reparação aquelas ocorridas além deste limite.
Art. 569, CC: O locatário é obrigado: I – A servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II – A pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; III – A levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; IV – A restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
Art. 23, LI: O locatário é obrigado a: [...] II – Servir*-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-*lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III – Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; [...]”.
Outros deveres do locatário previstos pelo art. 23 da Lei do Inquilinato:
Respeitando a autonomia privada e o poder negocial das partes, a regra geral é de que o contrato deverá ser executado nos termos pactuados.
No entanto, visando a atender ao princípio do equilíbrio contratual, há algumas hipóteses em que, diante de disparidade econômica e informacional, legitima-se a intervenção do Estado através da revisão do contrato pelo Poder Judiciário. Isto acontece normalmente na seguinte hipótese:
Art. 575, parágrafo único, CC: Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.
Art. 582, segunda parte, CC: O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.
É uma cláusula que, se presente no contrato de locação com prazo determinado, garante ao locatário a permanência no imóvel até o fim do prazo mesmo na hipótese de o locador alienar o imóvel.
Art. 8º, LI: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
A cláusula de vigência constitui exceção ao princípio da relatividade dos efeitos do contrato, segundo o qual o contrato não produzirá efeitos (sejam benefícios ou malefícios) a terceiros que dele não sejam parte. Nesta hipótese, o adquirente, promissário comprador ou cessionário não participaram da constituição do contrato de locação, mas serão obrigados a respeitar seu término, é claro, contanto que soubessem da existente cláusula de vigência do contrato.
Para que a cláusula de vigência tenha plena eficácia, exige-se:
Cláusula expressa (escrita);
Averbação do contrato na matrícula do imóvel (bem imóvel) ou no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do locador (bem móvel) – Necessário para dar conhecimento da existência da cláusula de vigência a terceiros, tendo em vista que estes não são parte integrante do contrato de locação e é de seu interesse saber a atual situação do bem objeto do contrato.
Em regra, a publicidade dos contratos de locação não é necessária. Apenas se exige no caso da cláusula de vigência, sob pena de esta não produzir seus efeitos.
Art. 576, CC: Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro. § 1o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.
No caso de a cláusula de vigência não constar expressamente no contrato de locação, os adquirentes do imóvel terão de observar o prazo de 90 dias para retomar a posse do imóvel do locatário. Não poderá o locatário ser retirado do imóvel antes disso e não poderá o locador reivindicar a posse do bem após este prazo.
Art. 576, §2º, CC: Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.
OBS.: Caso o adquirente não fizer a denúncia do contrato dentro de 90 dias do registro da venda, presume-se a renúncia do direito de reaver a posse do bem, e o locatário poderá continuar com ela até o término do prazo contratual.
Já sabemos que o contrato de locação poderá dar-se tanto por tempo determinado quanto por tempo indeterminado. Mas é certo que, em qualquer das hipóteses, o locatário tem o dever de restituir o objeto da locação ao locador. Mas quando isso deve ser feito?
Assim considerada a locação da qual o contrato não prevê um prazo para sua duração.
• Locador: Nesta hipótese, não poderá haver a denúncia da locação por parte do locador, a não ser que seja uma denúncia cheia, ou seja, aquela que se atende aos requisitos do art. 9º da Lei do Inquilinato.
Art. 9º, LI: A locação também poderá ser desfeita: I – Por mútuo acordo; II – Em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV – Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las”.
OBS.: Diante da gravidade das situações supracitadas, não será necessária a notificação prévia do locatário.
• Locatário: Poderá devolver a posse do imóvel a qualquer momento, desde que mediante notificação prévia do locador, com antecedência mínima de 30 dias, sob pena de pagamento do valor equivalente a um aluguel.
Art. 6º, LI: O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Hipótese na qual o tempo de duração da locação é estabelecido no contrato.
- Art. 4º, LI: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
• Locatário: Pode rescindir o contrato antes do fim do prazo mediante o pagamento de multa, que deverá ser proporcional ao tempo remanescente do contrato.
OBS.: Caso a rescisão do contrato de locação decorra de transferência no emprego do locatário, este não será obrigado a pagar multa; deve apenas notificar o locador, de forma escrita, com antecedência mínima de 30 dias (Art. 4º, parágrafo único, Lei do Inquilinato).
• Locador: Não poderá retomar a posse do imóvel antes do fim do prazo contratual.
Art. 5º, LI: Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Caso haja renovação do contrato de locação por tempo indeterminado, ocorrem mudanças nas regras.
As regras para este tipo de contrato estão previstas pelo art. 46 da Lei do inquilinato:
Art. 46, §2º, LI: Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Outra hipótese de locação, regulada no artigo 47 da Lei do Inquilinato:
A denúncia cheia pode ser feita pelo locador nas seguintes situações:
Art. 9º da Lei do inquilinato:
Como já visto anteriormente, o locador tem o dever de restituir ao locatário eventual valor gasto na realização de benfeitorias no bem. A partir de agora, então, estudaremos as circunstâncias em que isto ocorre.
• Benfeitoria úteis: São realizadas pelo locatário, que possui obrigação de realizar os reparos urgentes necessários para a manutenção/conservação do bem.
• Benfeitorias necessárias: Podem ser realizadas mediante autorização prévia.
Nessas duas espécies de benfeitorias, quando realizadas pelo locatário, há direito de regresso perante o locador, ou seja, o primeiro pode demandar do segundo um ressarcimento pelo valor das melhorias.
Art. 35, LI: Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
• Benfeitorias voluptuárias: Não são indenizáveis, mas o locatário tem direito de retirá-las do imóvel após o fim da locação, apenas se isto não causar dano ao imóvel.
Art. 36, LI: As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Consiste no direito do locatário de exercer a preferência na hipótese de alienação do bem objeto da locação, desde que observadas as mesmas condições negociais (preço, forma de pagamento etc.). Ou seja, restringe-se a liberdade de escolha do locador quanto à pessoa para quem vender o bem.
Art. 27, LI: No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
O locatário terá o prazo decadencial de 30 dias para exercer o direito de preferência.
Art. 28, LI: O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Na hipótese em que o bem está sublocado, quem terá prioridade no exercício do direito de preferência é o sublocatário, uma vez que é ele quem detém a posse do bem. Seu interesse é considerado maior, levando-se em conta o direito à moradia.
OBS.: Havendo vários sublocatários, o direito de preferência caberá a todos. No caso de vários interessados, o critério de desempate será: (i) locatário mais antigo; ou (ii) locatário mais idoso.
Art. 30, LI: Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Se o imóvel objeto da locação for propriedade em condomínio, o direito de preferência será de prioridade dos coproprietários.
Atenção: Isso vale para o caso de condomínio geral, em que o objeto da locação possui mais de um proprietário. Lembrando da diferença: no condomínio edilício, existe um complexo nos feixes obrigacionais, pois o condômino possui propriedade plena, mas também há áreas comuns.
Caso o locador realize a alienação do imóvel sem primeiro oferecê-lo para o locatário, este poderá:
Requisitos:
Será comercial a locação cujo contrato tiver como finalidade específica o uso do imóvel para o desenvolvimento de atividade comercial ou empresarial.
Art. 55, LI: Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
O Decreto 24.150 de 20 de abril de 1934 estabelecia que, para haver renovação do contrato de locação comercial, era necessária uma indenização, denominada “luvas”.
Com a Lei do Inquilinato, este Decreto foi revogado, de modo que não é mais exigida indenização para renovação do contrato de locação comercial.
De acordo com o artigo 51 da Lei do Inquilinato, a renovação do contrato de locação comercial é um direito do locatário, nas seguintes condições:
Tutela da inerência do ponto comercial: O direito de renovação tem como objeto evitar o enriquecimento sem causa. Também busca evitar prejuízo ao empresário, já que, durante o período de locação, este realizou investimentos consideráveis no imóvel; além de garantir a clientela que, muitas vezes, é fiel em razão da localidade do negócio.
A propositura da ação renovatória deve ser realizada de 1 ano a 6 meses antes do término do contrato de locação comercial, para que se possam discutir todas as questões pertinentes e apresentar todas as defesas, antes do efetivo término do contrato.
Art. 51, §5º, LI: Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Há poucas hipóteses em que o locador pode exercer sua defesa contra o direito de renovação do locatário:
Além dos aspectos materiais das relações contratuais, a Lei do Inquilinato também estabelece regras processuais, a partir do artigo 58.
O artigo 58 lista as possíveis ações para as relações inquilinárias:
Questão: Houve revogação das normas procedimentais específicas da Lei do Inquilinato?
Como o CPC de 2015 não trouxe regulamentação especial para as relações inquilinárias, não há que se falar em revogação; esta continua sendo feita pela Lei do Inquilinato, em razão de sua especificidade.
Regra – Lei geral posterior não revoga lei especial anterior.
São estabelecidas 5 regrais procedimentais próprias, nos incisos do artigo 58 (rol taxativo):
Art. 5º, LI: Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
• Seguirá o rito ordinário.
• Pedido liminar de desocupação do imóvel: O locatário deverá sair em 15 dias.
Requisitos legais (art. 59, §1º, LI):
Caução de 3 aluguéis, depositados pelo locador (autor da ação) – Finalidade de ressarcir eventuais danos ao locatário;
Causa de pedir – Deve ser esclarecida e se enquadrar nas hipóteses autorizadas pela lei:
Descumprimento de mútuo acordo
Término de relação de emprego
Locação para temporada – A ação de despejo com pedido liminar de desocupação poderá ser proposta em 30 dias após o fim do contrato
Morte do locatário sem sucessor
Permanência do sublocatário legítimo após o término do contrato de locação
Há também situações excepcionais em que cabe o pedido liminar na ação de despejo, trazidas pelo CPC. Arts. 303 e 305 – Tutela de urgência: Deve-se demonstrar o fumus boni iuris e periculum in mora, e o juiz poderá deferir liminarmente a retomada do imóvel, mesmo sem o depósito de caução.
Possui algumas características distintas:
OBS.: Os contratos de locação constituem título executivo extrajudicial. Em regra, o rito cabível seria a ação de execução. Mas, havendo a cumulação de pedidos, obrigatoriamente deverá ser seguido o rito ordinário.
• Segue o rito sumário.
• Condição temporal: Só poderá ser exercida 3 anos após a última revisão.
OBS.: A revisão pode ser extrajudicial, por meio de acordo entre as partes; ou judicial. Se for judicial, o prazo é contado a partir da citação.
• O pedido deverá indicar o valor do aluguel pretendido: Tanto o locador quanto o locatário podem querer modificar o valor do aluguel.
O juiz definirá um valor para o aluguel provisório: Fixado durante a demanda, no limite de 80% do valor indicado (ainda não há certeza de qual será o valor fixado ao final da ação).